Article rédigé par Valentine CHRONE.

La loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire visait à favoriser la densification urbaine pour remédier à la pénurie de logement en autorisant les constructeurs à dépasser, dans une limite de 30 %, les règles de constructibilité rattachées à leur terrain. Sans surprise, cette réforme vient d’être abrogée par une loi n° 2012-955 du 6 août 2012. En effet, elle avait provoqué un tollé auprès des collectivités, élus et fonctionnaires qui reprochaient à la loi de ne pas fournir une réponse véritablement efficace à la crise du logement en France, de complexifier toujours plus la tâche des collectivités locales et de renforcer l’insécurité juridique déjà si prégnante en droit de l’urbanisme.

La loi du 20 mars était directement inspirée de l’article L.123-1-11 6° du Code de l’urbanisme, issu de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi « MOLLE », de 2009, toujours en vigueur aujourd’hui.

En application de cet article, le Conseil Municipal (ou l’organe délibérant d’un EPCI) peut, si il le souhaite, adopter une délibération motivée par laquelle il autorise, dans certains secteurs définis et classés en zone U, le dépassement des droits à construire résultant de l’ensemble des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou du volume constructible issu de l’application du COS. Le dispositif n’est alors applicable que pour l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation.

La délibération doit alors préciser, pour chaque secteur et pour chaque type de règle, le dépassement qu’elle autorise, dans une limite de 20%. Il s’agit ici d’une mesure que les collectivités sont libres de mettre en œuvre.

Le texte qui vient d’être abrogé portait le taux maximum de « 20% » de l’article L.123-1-11 alinéa 6 à « 30% » et créait, pour une durée de 3 ans, un nouvel article L123-1-11-1 qui rendait ce dispositif de majoration applicable dans toutes les communes dotées d’un PLU, d’un POS ou d’un PAZ. Les collectivités concernées pouvaient néanmoins se soustraire à l’application de cette loi en organisant une consultation du public sur la base d’une note d’information et en délibérant sur l’inapplication totale ou partielle de la majoration. Si la commune n’entamait pas la procédure de consultation, le dépassement de 30% des droits à construire avait vocation à s’appliquer d’office à l’ensemble du territoire communal, à compter du 20 décembre 2012.

La loi du 20 mars 2012 abrogée, le Code de l’urbanisme compte aujourd’hui trois outils, incitatifs, de majoration de la constructibilité (applicables, pour chacun, aux règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou, si le document d’urbanisme en fixe un, au volume constructible résultant du COS) :

– Le dispositif de l’article L.123-1-11 alinéa 6 du Code de l’urbanisme que nous venons de décrire, qui concerne les projets d’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation au sens large ;

–  L’article L.127-1 du Code de l’urbanisme, créé en 1995, qui autorise le dépassement des droits à construire pour la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux, dans des secteurs spécifiques de la commune. Cette majoration ne peut excéder 50% des droits à bâtir issus du document d’urbanisme ;

–  Les articles L.128-1 et suivants du Code de l’urbanisme, qui datent de 2005, et qui ont pour objectif la lutte contre le réchauffement climatique et la réduction des gaz à effet de serre. Le législateur rend possible la majoration des droits à construire au profit des bâtiments performants sur le plan énergétique. Modifié par la loi du 12 juillet 2010, dite « Grenelle II », ce système de majoration encourage la mise en chantier de bâtiments économes en énergie lorsqu’ils remplissent des critères de haute performance énergétique ou comportent des équipements de production d’énergie renouvelable ;

Ces dispositifs permettent de cibler spécifiquement des secteurs où le développement de la constructibilité est souhaitable, soit pour la production de logements libres ou sociaux, soit pour la promotion du bâti économe en énergie. De plus, ils présentent l’avantage de la simplicité sur un plan procédural : ils ne nécessitent pas de procédure de modification du PLU, mais une simple mise à disposition du public, pendant un mois, en vue de lui permettre de formuler des observations.

Les communes peuvent donc toujours mettre en œuvre la densification urbain, à condition d’en cerner les enjeux et objectifs, d’identifier les secteurs concernés et de proposer une communication adaptée.

Cette densification est souvent vertueuse et attendue par la population (BIMBY).

Les équipe de CITADIA Conseil sont là pour aider les communes à la mettre en œuvre.